Форма договора продажи квартиры
Договор продажи квартиры заключается в письменной форме путем составления документа, подписанного сторонами.
Несоблюдение формы договора продажи квартиры влечет его недействительность.
Государственная регистрация перехода права собственности на квартиру
Переход права собственности на квартиру по договору продажи квартиры к покупателю подлежит государственной регистрации.
Исполнение договора продажи квартиры сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.
В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на квартиру, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.
Определение предмета в договоре продажи квартиры
В договоре продажи квартиры должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить квартиру, подлежащую передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение квартиры в составе многоквартирного дома.
При отсутствии этих данных в договоре условие о квартире, подлежащей передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Цена в договоре продажи квартиры
Договор продажи квартиры должен предусматривать цену этой квартиры.
При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене квартиры договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 ГК РФ, не применяются.
В случаях, когда цена квартиры в договоре продажи квартиры установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такой квартиры, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданной покупателю квартиры.
Покупатель обязан оплатить квартиру по цене, предусмотренной договором купли-продажи, а также совершить за свой счет действия, которые в соответствии с законом, иными правовыми актами, договором или обычно предъявляемыми требованиями необходимы для осуществления платежа.
Обязанности продавца по передаче квартиры
Продавец обязан передать покупателю квартиру, предусмотренную договором продажи.
Если иное не предусмотрено договором продажи, продавец обязан одновременно с передачей квартиры передать покупателю относящиеся к ней документы (ключи, технический паспорт и т.п.), предусмотренные законом, иными правовыми актами или договором.
Срок исполнения обязанности передать квартиру
Срок исполнения продавцом обязанности передать квартиру покупателю определяется договором продажи, а если договор не позволяет определить этот срок, в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 314 ГК РФ.
Договор продажи признается заключенным с условием его исполнения к строго определенному сроку, если из договора ясно вытекает, что при нарушении срока его исполнения покупатель утрачивает интерес к договору.
Продавец вправе исполнять такой договор до наступления или после истечения определенного в нем срока только с согласия покупателя.
Передача квартиры
Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать квартиру покупателю считается исполненным после вручения этой квартиры покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче квартиры на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать квартиру, а покупателя - обязанности принять квартиру.
Принятие покупателем квартиры, не соответствующей условиям договора продажи квартиры, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче квартиры, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.
Переход риска случайной гибели квартиры
Если иное не предусмотрено договором продажи, риск случайной гибели или случайного повреждения квартиры переходит на покупателя с момента, когда в соответствии с законом или договором продавец считается исполнившим свою обязанность по передаче квартиры покупателю.
Обязанность продавца передать квартиру свободной от прав третьих лиц
Продавец обязан передать покупателю квартиру свободной от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять квартиру, обремененную правами третьих лиц.
Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены квартиры либо расторжения договора продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на эту квартиру.
Правила, предусмотренные настоящим пунктом, соответственно применяются и в том случае, когда в отношении квартиры к моменту ее передачи покупателю имелись притязания третьих лиц, о которых продавцу было известно, если эти притязания впоследствии признаны в установленном порядке правомерными.
Существенным условием договора продажи квартиры, в которой проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этой квартирой после ее приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемой квартирой.
Ответственность продавца в случае изъятия квартиры у покупателя
При изъятии квартиры у покупателя третьими лицами по основаниям, возникшим до исполнения договора продажи, продавец обязан возместить покупателю понесенные им убытки, если не докажет, что покупатель знал или должен был знать о наличии этих оснований.
Соглашение сторон об освобождении продавца от ответственности в случае истребования приобретенной квартиры у покупателя третьими лицами или о ее ограничении недействительно.
Обязанности покупателя и продавца в случае предъявления иска об изъятии квартиры
Если третье лицо по основанию, возникшему до исполнения договора продажи, предъявит к покупателю иск об изъятии квартиры, покупатель обязан привлечь продавца к участию в деле, а продавец обязан вступить в это дело на стороне покупателя.
Непривлечение покупателем продавца к участию в деле освобождает продавца от ответственности перед покупателем, если продавец докажет, что, приняв участие в деле, он мог бы предотвратить изъятие проданной квартиры у покупателя.
Продавец, привлеченный покупателем к участию в деле, но не принявший в нем участия, лишается права доказывать неправильность ведения дело покупателем.
Последствия неисполнения обязанности передать квартиру
Если продавец отказывается передать покупателю проданную квартиру, покупатель вправе отказаться от исполнения договора продажи.
Качество квартиры
Продавец обязан передать покупателю квартиру, качество которой соответствует договору продажи.
При отсутствии в договоре продажи условий о качестве квартиры продавец обязан передать покупателю квартиру, пригодную для целей проживания.
Проверка качества квартиры
Проверка качества товара производится в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно применяемыми условиями проверки квартиры, подлежащей передаче по договору продажи.
Последствия передачи квартиры ненадлежащего качества
В случае передачи продавцом покупателю квартиры, не соответствующей условиям договора продажи квартиры о ее качестве, покупатель, которому передана квартира ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца:
- соразмерного уменьшения покупной цены;
- безвозмездного устранения недостатков квартиры в разумный срок;
- возмещения своих расходов на устранение недостатков квартиры.
В случае существенного нарущшения требований к качеству квартиры (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе отказаться от исполнения договора продажи и потребовать возврата уплаченной за квартиру денежной суммы;
Недостатки квартиры, за которые отвечает продавец
Продавец отвечает за недостатки квартиры, если покупатель докажет, что недостатки квартиры возникли до ее передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.
Сроки обнаружения недостатков переданной квартиры
Требования, связанные с недостатками квартиры, могут быть предъявлены покупателем при условии, что недостатки проданной квартиры были обнаружены в разумный срок, но в пределах двух лет со дня передачи квартиры покупателю либо в пределах более длительного срока, когда такой срок установлен договором продажи.
Извещение продавца о ненадлежащем исполнении договора купли-продажи
Покупатель обязан известить продавца о нарушении условий договора продажи о качестве в срок, предусмотренный договором, а если такой срок не установлен, в разумный срок после того, как нарушение соответствующего условия договора должно было быть обнаружено.
В случае невыполнения вышеуказанного правила продавец вправе отказаться полностью или частично от удовлетворения требований покупателя об устранении недостатков квартиры, если докажет, что невыполнение этого правила покупателем повлекло невозможность удовлетворить его требования или влечет для продавца несоизмеримые расходы по сравнению с теми, которые он понес бы, если бы был своевременно извещен о нарушении договора.
Если продавец знал или должен был знать о том, что переданная покупателю квартира не соответствует условиям договора продажи, он не вправе ссылаться на вышеуказанные положения.
Обязанность покупателя принять квартиру
Покупатель обязан принять переданную ему квартиру, за исключением случаев, когда он вправе отказаться от исполнения договора продажи.
Если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором продажи, покупатель обязан совершить действия, которые в соответствии с обычно предъявляемыми требованиями необходимы с его стороны для обеспечения передачи и получения квартиры.
В случаях, когда покупатель в нарушение закона, иных правовых актов или договора продажи не принимает квартиру или отказывается ее принять, продавец вправе потребовать от покупателя принять квартиру или отказаться от исполнения договора.
Оплата квартиры
Покупатель обязан оплатить квартиру непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено договором продажи.
Если договором продажи не предусмотрена рассрочка оплаты товара, покупатель обязан уплатить продавцу цену переданной квартиры полностью.
Если покупатель своевременно не оплачивает переданную в соответствии с договором продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты квартиры и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ.
Если покупатель в нарушение договора продажи отказывается принять и оплатить квартиру, продавец вправе по своему выбору потребовать оплаты квартиры либо отказаться от исполнения договора.
Предварительная оплата квартиры
В случаях, когда договором продажи предусмотрена обязанность покупателя оплатить квартиру полностью или частично до передачи продавцом квартиры (предварительная оплата), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 ГК РФ.
В случае неисполнения покупателем обязанности предварительно оплатить квартиру применяются правила, предусмотренные статьей 328 ГК РФ.
В случае, когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанность по передаче квартиры в установленный срок, покупатель вправе потребовать передачи оплаченной квартиры или возврата суммы предварительной оплаты за квартиру, не переданную продавцом.
В случае, когда продавец не исполняет обязанность по передаче предварительно оплаченной квартиры и иное не предусмотрено договором продажи, на сумму предварительной оплаты подлежат уплате проценты в соответствии со статьей 395 ГК РФ со дня, когда по договору передача квартиры должна была быть произведена, до дня передачи квартиры покупателю или возврата ему предварительно уплаченной им суммы. Договором может быть предусмотрена обязанность продавца уплачивать проценты на сумму предварительной оплаты со дня получения этой суммы от покупателя.
Оплата квартиры, проданной в кредит
В случае, когда договором продажи предусмотрена оплата квартиры через определенное время после ее передачи покупателю (продажа квартиры в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 ГК РФ.
В случае, когда покупатель, получивший квартиру, не исполняет обязанность по ее оплате в установленный договором продажи срок, продавец вправе потребовать оплаты переданной квартиры или возврата неоплаченной квартиры.
В случае, когда покупатель не исполняет обязанность по оплате переданной квартиры в установленный договором срок и иное не предусмотрено ГК РФ или договором продажи, на просроченную сумму подлежат уплате проценты в соответствии со статьей 395 ГК РФ со дня, когда по договору квартира должна была быть оплачена, до дня оплаты квартиры покупателем.
Договором может быть предусмотрена обязанность покупателя уплачивать проценты на сумму, соответствующую цене квартиры, начиная со дня передачи квартиры продавцом.
Если иное не предусмотрено договором продажи, с момента передачи квартиры покупателю и до ее оплаты квартира, проданная в кредит, признается находящейся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате квартиры.
Оплата товара в рассрочку
Договором о продаже квартиры в кредит может быть предусмотрена оплата квартиры в рассрочку.
Договор о продаже квартиры в кредит с условием о рассрочке платежа считается заключенным, если в нем наряду с другими существенными условиями договора продажи указаны порядок, срокы и размеры платежей.
Когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданную в рассрочку и переданную ему квартиру, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданной квартиры, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены квартиры.
Страхование квартиры
Договором продажи может быть предусмотрена обязанность продавца или покупателя страховать квартиру.
В случае, когда сторона, обязанная страховать квартиру, не осуществляет страхование в соответствии с условиями договора, другая сторона вправе застраховать квартиру и потребовать от обязанной стороны возмещения расходов на страхование либо отказаться от исполнения договора.
Сохранение права собственности за продавцом
В случаях, когда договором продажи предусмотрено, что право собственности на переданную покупателю квартиру сохраняется за продавцом до оплаты квартиры или наступления иных обстоятельств, покупатель не вправе до перехода к нему права собственности отчуждать квартиру или распоряжаться ей иным образом, если иное не предусмотрено договором.
В случаях, когда в срок, предусмотренный договором, переданная квартира не будет оплачена или не наступят иные обстоятельства, при которых право собственности переходит к покупателю, продавец вправе потребовать от покупателя возвратить ему квартиру, если иное не предусмотрено договором.